2026年の相続登記義務化が不動産に与える影響は？制度開始前に知りたい基本情報

2026年4月から始まる相続登記の義務化制度とは

不動産を相続した場合、被相続人から相続人への名義変更手続き、いわゆる「相続登記」は、令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。相続した事実を知った日から３年以内、または遺産分割が成立した日から３年以内に申請する必要があります。申請しない場合は、正当な理由がない限り最大10万円の過料が科されます 。

さらに、2024年4月1日より前に相続が発生した不動産も対象で、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を行わなければなりません 。

このような義務化の背景には、不動産の所有者が不明となることで土地や建物の管理・処分ができなくなる所有者不明土地の問題があります。その解消を目的として法改正がなされました 。

下表は、相続登記の制度概要をわかりやすく整理したものです。

これらのルールに従って手続きを進めておくことで、将来的なトラブル回避や不動産のスムーズな扱いが期待できます。

2026年2月スタートの所有不動産記録証明制度の活用法

「所有不動産記録証明制度」は、登記名義人（個人・法人）の氏名・住所をもとに、日本全国にあるその名義人の不動産を一括して調査し、「所有不動産記録証明書」として交付する制度です。法務省によって、令和8年（2026年）2月2日より全国の登記所において運用が開始されます。この制度により、相続登記の準備段階で不動産の把握漏れを防ぎ、効率的な手続きを支援します。

導入の背景には、2024年4月からの相続登記義務化があります。従来は相続人が名寄帳や登記簿を個別に請求して調査する必要があり、全国に点在する不動産を漏れなく把握するのが困難でした。この制度により、そうした負担が大幅に軽減されます。

請求できるのは、登記名義人本人・相続人・法定代理人・または委任を受けた代理人に限定されます。プライバシー保護の観点による制限です。また、請求は法務局窓口またはオンラインで可能で、1通あたり1600円の手数料が必要です。なお住所や氏名の記載に不一致がある場合、証明書に記載されない不動産が生じる可能性があるため、注意が必要です。

この制度を活用することで、不動産の把握と手続き準備が効率化され、相続登記の確実な実施につながります。特に複数箇所に不動産を所有していた被相続人の場合にも、大きなメリットとなります。

住所・氏名変更登記の義務化と「スマート変更登記」制度

2026年４月１日から、不動産の所有者が住所や氏名に変更があった場合、変更日の翌日から数えて２年以内に変更登記を申請することが法律で義務付けられます。正当な理由がないのに申請を怠った場合、５万円以下の過料が科されるおそれがあります。施行前に変更があった場合も対象となり、2028年３月31日までに登記を済ませる必要があります。

こうした義務化に伴い、手続き上の負担を軽減するために導入されたのが「スマート変更登記」です。事前に法務局へ「検索用情報の申出」をすることで、所有者の住所や氏名が変更された際に、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）等を用いて自動的に変更登記を職権で行ってくれる仕組みです。

「検索用情報の申出」は、2025年４月21日から開始されます。申出は法務省の「かんたん登記申請」ページからオンラインで行うことができ、氏名（ふりがな含む）、生年月日、現住所、メールアドレス、不動産の地番等を入力します。電子証明書は不要で、面倒な手続きがありません。これにより、変更があった際に自ら申請しなくても法務局が対応してくれます。

このように「住所・氏名変更登記の義務化」と「スマート変更登記」の制度は密接に関係しており、変更登記の漏れを防ぎつつ、所有者の負担を軽減するための仕組みとして設けられています。

以上のように、制度の概要とそのしくみについて、どなたにもわかりやすい表現でご説明いたしました。

期限管理と申請手続きの基本ポイント

以下に、不動産を相続・贈与される方が忘れずに対応すべき登記制度の申請期限や代替制度、必要書類などをわかりやすく整理しました。

■ 相続登記について
義務化は令和6年（2024年）4月1日から施行され、相続人は不動産を取得したことを知った日または遺産分割成立日から3年以内に相続登記をしなければなりません。義務化以前の相続についても、2027年（令和9年）3月31日までに登記が必要とされています。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科されることがあります。

■ 相続人申告登記について
期限内に遺産分割協議がまとまらない場合などには、「相続人申告登記」を利用することが可能です。これは法務局に「自分が相続人である」と申告することで、登記義務を果たしたと見なされる制度です。その後、正式な遺産分割が成立した後は、そこから3年以内に改めて移転登記を行う必要があります。

■ 所有不動産記録証明制度について
令和8年（2026年）2月2日から開始される制度で、法務局が登記官の手で特定の所有者または相続人の名義による全国の不動産を一覧化し、証明してくれます。請求は法務局窓口またはオンラインででき、1通につき1600円の手数料がかかります。相続準備として有用です。

■ 必要書類・申請の流れの概要

書類の収集に際しては、本籍地が複数にわたる場合など手間がかかりやすいため、戸籍の広域交付制度の活用も検討するとよいでしょう（2024年3月より施行）。

まとめ

2026年4月から相続登記や所有不動産記録証明など、不動産を巡る新たな義務や制度が始まります。相続や贈与で不動産を受け継ぐ予定がある方は、最新のルールを正しく理解し、期限や手続きにきちんと備えることが重要です。所有状況の把握や必要書類の準備を進めることで、実際の申請時に慌てる心配が少なくなります。これから不動産相続を迎える方も、安心して手続きに臨めるよう早めの情報収集と準備をおすすめします。当社では、相続や登記に関する個別のご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。