住宅ローン控除は2026年にどう変わる？不動産購入前に知るべき新制度

住宅ローン控除制度の延長と適用条件の概要

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高の0.7％を最大13年にわたり所得税（および一部は住民税）から控除する制度です。政府は令和8年度（2026年）税制改正大綱において、この制度を2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分について、5年間延長することを決定しています。控除率は従来通りの0.7％であり、適用期間も最大13年が基本となります。

これまで中古住宅では控除期間が10年に限られていましたが、省エネ性能の高い住宅（長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅など）に限り、新築と同様に13年間の控除が認められるようになりました。また、新たに制度の適用対象となる住宅について、床面積の要件も見直されています。従来は住宅ローン控除の対象となるために50㎡以上が必要でしたが、これを40㎡以上に緩和する措置が講じられます。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方や、子育て世帯・若者夫婦世帯が借入上乗せ措置を利用する場合には、従来の50㎡以上の要件が適用されます。

なお、子育て世帯（19歳未満の子がいる世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）に対しては、借入限度額にも優遇措置が設けられています。以下の表に、2026年以降の住宅ローン控除における住宅の性能区分ごとの借入限度額（住宅ローン控除の対象となるローン上限額）と控除期間をまとめています。

住宅の種類	借入限度額（一般世帯）	借入限度額（子育て・若者夫婦世帯）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅（新築）	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅（新築）	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅（新築）	2,000万円	3,000万円	13年
既存住宅（省エネ性能あり）	3,500万円／2,000万円	4,500万円／3,000万円	13年

※省エネ基準適合住宅については、2028年以降に建築確認を受けた新築住宅は原則として控除対象外となるため注意が必要です。

このように、制度の延長に加えて控除期間や借入限度額、床面積の要件も見直されており、対象となる住宅の性能によって節税効果に大きな差が生まれます。不動産購入を検討されている方は、ご自身の取得予定の住宅がどの性能区分に該当するかを確認したうえで、制度を上手に活用することが重要です。

※ 本文中の情報は、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分について、制度が延長され、控除率が0.7％、控除期間は最大13年となること 。中古住宅でも省エネ性能の高い住宅は13年控除対象となること 。床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和されたとともに、所得1,000万円超や上乗せ利用時には50㎡以上が必要であること 。借入限度額の区分など詳細について 。

中古住宅への優遇措置の強化ポイント

2026年以降、住宅ローン控除制度において中古住宅に対する優遇が大幅に強化されております。まず、省エネ性能の高い中古住宅（認定住宅やZEH水準など）につきましては、控除期間が従来の10年から13年へ延長されます。この延長により、節税メリットが一層高まっております。

また、子育て世帯や若年夫婦世帯にも、借入限度額の上乗せ措置が中古住宅にも適用されるようになりました。これにより、新築住宅と同様の優遇を中古住宅でも享受できるようになり、住宅取得の選択肢として中古住宅の魅力が高まっております。

加えて、床面積要件の緩和も中古住宅に適用されており、これまで50㎡以上が要件であったところを、40㎡以上に引き下げられております。この緩和により、小規模な中古住宅であっても控除適用対象となり、取得メリットがさらに増しています。

優遇項目	改正前の状況	改正後（2026年～）の状況
控除期間	一律10年	省エネ性能高い中古住宅：13年
借入限度額（子育て・若年世帯）	基本的に新築のみ適用	中古住宅にも上乗せ適用
床面積要件	50㎡以上	40㎡以上に緩和

新築住宅に関する注意点と制度の厳格化

新築住宅を検討される方は、制度の変更に伴う注意点をしっかり理解しておくことが重要です。

ポイント	2026年以降の制度概要
対象外となる新築住宅	単なる省エネ基準適合住宅（断熱等級4・一次エネルギー消費量等級4相当）は、2028年以降、住宅ローン控除の対象外となります
対象となる新築住宅	ZEH水準以上または長期優良住宅など高性能住宅は、引き続き控除の対象となります
購入時期の重要性	2027年末までに建築確認を受けた省エネ基準適合住宅は、一定の条件で控除適用が可能な場合があります

まず、2028年（令和10年）以降、省エネ基準を満たす新築住宅であっても、単なる基準適合では住宅ローン控除の対象外となることが見込まれています。これは、断熱等級4および一次エネルギー消費量等級4相当の「省エネ基準適合住宅」が対象から除外されるという厳しい措置です 。

一方、ZEH水準以上の高性能住宅や長期優良住宅などは、引き続き住宅ローン控除の対象となることが確認されています。これは、そうした住宅が国のカーボンニュートラル政策にも適合するものと評価されているためです 。

また、タイミングにも注意が必要です。2027年（令和9年）末までに建築確認を受けた省エネ基準適合住宅であれば、2028年以降も特例的に住宅ローン控除の適用対象となる可能性があります。具体的には、登記簿上の建築日付が2028年（令和10年）6月30日以前のものであれば、一定の借入限度額や控除期間が適用されることがあります 。

まとめますと、新築住宅購入をご検討中の方は、単に省エネ基準を満たしているだけではなく、ZEH水準や長期優良住宅の取得を念頭に入れること、そして建築確認申請の時期を2027年末までに設定することが、制度の優遇を受けるためには非常に重要です。

制度を活用するために知っておきたい実務上のポイント

2026年以降、住宅ローン控除を活用する際には、まず入居翌年にかならず確定申告を行う必要があります。所得が給与所得のみで年末調整で控除を受ける制度対象外の方も、初年度は自分で税務署へ申告しなければなりません。
さらに自営業や個人事業主の方は、2年目以降も年末調整では対応できないため、毎年確定申告が必要です。この手続きには、源泉徴収票、ローン残高証明書、登記事項証明書、契約書の写しなどの書類が求められます

申請年	申請方法	主な必要書類
初年度	確定申告	源泉徴収票・ローン残高証明書・登記簿謄本など
２年目以降（給与所得者）	年末調整	年末残高証明書・控除証明書など
２年目以降（自営業など）	確定申告	ローン残高証明書・前年の申告書など

すでに確定申告の期限を過ぎてしまった場合でも、5年以内であれば還付申告によって控除を受けられる可能性がありますので、あきらめずに対応しましょう

また、制度の適用対象となるには立地の安全性も重要です。とくに土砂災害特別警戒区域や浸水被害防止区域など、いわゆる「災害レッドゾーン」に新築住宅が立地する場合、2028年１月１日以降の入居では住宅ローン控除の対象外になります。このため、購入前にハザードマップの確認をするなど、安全なエリアかどうかも必ずチェックしてください

さらに、制度変更のプロセスについても知っておくと有利です。住宅ローン控除の改正はまず税制大綱で方向性が示され、その後閣議決定・法制化を経て施行となります。これらの流れとスケジュールを把握することで、住宅取得のタイミング調整が可能となり、控除を最大限に活用できます

まとめ

2026年以降の住宅ローン控除について、制度延長や床面積要件の緩和、省エネ性能を重視した優遇措置などが進むことで、不動産購入の選択肢やメリットが広がっています。特に中古住宅や高性能な新築住宅については制度の恩恵を最大限に受けられるため、マイホームを検討中の方はそれぞれの条件や要件をしっかりと把握することが重要です。実際の物件選びだけでなく、制度の流れや申告方法なども早めに確認し、安心して計画できるように準備しましょう。